Cómo calculamos los números

Qué significa cada número

Mediana. El valor que queda justo en el medio cuando ordenas todas las publicaciones de una zona. Un penthouse carísimo no la mueve. Nunca publicamos promedios.

US$/m². Precio publicado dividido entre el área declarada por el agente. No incluye maletero ni puesto de estacionamiento como área. Se calcula solo sobre las publicaciones que declaran área, que son menos que el total, por eso mostramos los dos conteos.

Publicaciones activas. Anuncios que estuvieron visibles en Suelo durante el mes. No son ventas ni operaciones cerradas.

Nuevas publicaciones. Anuncios que aparecieron por primera vez durante el mes.

Variación mensual. Cambio de la mediana frente al mes anterior, en la misma zona y el mismo tipo de inmueble. Solo se publica cuando la zona tiene al menos 30 publicaciones en cada uno de los dos meses.

Zona. El nivel más fino sobre el que reportamos: la urbanización o parroquia. Cuando no hay suficientes publicaciones, subimos a municipio y luego a estado, y te decimos en qué nivel quedó el número.

De la publicación al dato

1. Recolección. Tomamos las publicaciones activas en Suelo durante el mes. La mayoría proviene de portales inmobiliarios públicos que rastreamos, y el resto de agentes que publican directamente en Suelo. No verificamos la identidad del anunciante para incluir su publicación en el cálculo.

2. Normalización. Cada publicación se ancla a una clave geográfica única (ve / estado / municipio / urbanización), el monto se lleva a dólares y el área a metros cuadrados.

3. Deduplicación. Una misma unidad publicada por varios agentes se cuenta una sola vez, por coincidencia de dirección, área y precio.

4. Agregación. Calculamos la mediana y los cuartiles por zona y tipo de inmueble.

5. Publicación. El informe sale con los mismos números que ves en cualquier gráfico del sitio, y queda congelado: los cálculos de un mes cerrado no se recalculan.

Los dos umbrales

Ninguna zona aparece con menos de 5 publicaciones. Con menos que eso, la mediana depende de qué anuncios había ese día y no describe un mercado.

Ninguna variación mensual se publica con menos de 30 publicaciones en cada uno de los dos meses. El umbral es mucho más alto porque una variación es la diferencia de dos medianas, y el ruido de las dos se suma. Medimos la dispersión dentro de cada zona: con 5 a 7 publicaciones, el ruido de un mes a otro llega a ±57%, suficiente para inventar una subida del 30% donde no pasó nada. Con 30 o más baja a ±16%.

Por eso este informe todavía no publica un ranking de "zonas que más subieron". Ordenar por mayor variación selecciona precisamente las zonas más ruidosas. Volverá cuando tengamos suficientes meses para calcular la variación sobre las mismas propiedades y no sobre dos grupos distintos.

Qué dejamos fuera

Zonas con menos de 5 publicaciones. Se agregan al municipio, no se descartan.

Publicaciones sin área declarada. No entran en el cálculo de US$/m², pero sí en el de precio mediano.

Publicaciones sin precio. No entran en ningún cálculo de precio.

Duplicados entre portales. Se cuentan una sola vez.

Lo que este dato no es

No es precio de cierre. Publicamos precios de oferta: lo que el vendedor pide, no lo que el comprador pagó. En Venezuela el precio de cierre no es público, así que ningún índice, incluido el nuestro, puede afirmar transacciones reales.

No es un avalúo. Para una unidad concreta, el estado de la construcción, el piso, la vista y los servicios pesan más que la mediana de su urbanización. Úsalo para orientarte, no para fijar tu precio.

No es un censo del mercado. Es un censo de lo que se publica en los portales que rastreamos. Donde tenemos menos cobertura, la mediana describe una porción más pequeña del mercado real. Por eso publicamos el conteo de publicaciones junto a cada número.

No incluye días en mercado. Podemos medir cuándo aparece una publicación, pero todavía no distinguimos de forma fiable una propiedad vendida de una que el agente bajó y volvió a subir. Estamos registrando el dato desde agosto de 2026 y lo publicaremos cuando sea confiable, no antes.

No distingue amoblado de no amoblado. El campo existe pero está vacío en la práctica en las publicaciones de alquiler que recibimos.

Puedes usar estos números

Cualquier cifra publicada en estos informes se puede reproducir en una nota de prensa, una tesis, un reporte de mercado o una presentación. Lo único que pedimos es que cites a Suelo y enlaces al informe del mes.

Suelo (2026). Informe mensual del mercado inmobiliario venezolano — julio 2026. suelo.casa/datos

Por ahora no publicamos un archivo descargable con la serie completa. Si trabajas en una investigación y necesitas la serie histórica, escríbenos y lo vemos caso por caso.