Por qué usamos la mediana y no el promedio
Un penthouse en Campo Alegre no debería mover el número de todo un municipio.
Publicado el 22 ago 2026 · 2 min de lectura
Todos los números de precio que publica Suelo son medianas. Ninguno es un promedio. La diferencia importa más de lo que parece.
Qué hace cada uno
El promedio suma todos los precios y divide entre la cantidad. La mediana ordena todos los precios y toma el del medio: la mitad de las publicaciones está por encima y la mitad por debajo.
Con datos parejos, los dos dan casi lo mismo. Con datos de vivienda, no.
El penthouse que mueve un municipio
Imagina una urbanización con nueve apartamentos publicados entre 90.000 y 130.000 dólares, y un penthouse en 3.000.000.
El promedio de esos diez es 397.000 dólares. La mediana es 115.000. El promedio describe a un inmueble de los diez; la mediana describe a nueve.
El mercado inmobiliario venezolano tiene esta forma en casi todas partes: muchas publicaciones agrupadas en un rango y unas pocas muy arriba. Un promedio en Baruta o en Libertador estaría permanentemente inflado por un puñado de propiedades excepcionales, y se movería cada mes según cuántas de ellas hubiera publicadas, no según lo que pasara en el mercado real.
La otra razón: los errores
Los precios que rastreamos vienen de portales, y los portales tienen erratas. Un apartamento de 120.000 dólares publicado como 12.000.000 por un cero de más es un error que hemos visto y corregido más de una vez.
Un error así mueve el promedio de una zona pequeña de forma brutal y permanente. A la mediana casi no la toca: un valor absurdo sigue siendo un solo puesto en la fila ordenada, esté a 12 millones o a 12 mil millones.
Lo que la mediana no arregla
La mediana protege del valor extremo, no de la muestra pequeña. Con cinco publicaciones, la mediana es el tercer precio de cinco, y basta con que dos de ellas sean atípicas para que ese tercer precio no represente nada.
Por eso la mediana no es nuestra única defensa. Ninguna zona aparece en un informe con menos de cinco publicaciones, y ninguna variación mensual se publica sin al menos treinta en cada uno de los dos meses comparados. La mediana resuelve el problema del penthouse; el umbral resuelve el de la zona vacía.